Ángel Sosa Frías, MA, MBA. 1 de 4
Arquitecto-Urbanista
I.- Introducción.
Las reformas económicas orientadas al mercado y al sector privado que se han implantado en América Latina y el Caribe en las últimas décadas han traído consigo importantes redefiniciones en las políticas de vivienda para hogares de menores ingresos. El principal objetivo de estas modificaciones ha sido ampliar el acceso de esos hogares a la vivienda y reducir su déficit habitacional.
Las nuevas políticas de vivienda de interés social han implicado significativos cambios en los papeles de los sectores público y privado. El sector público ha asumido por lo general como regulador del sector; como gestor del sistema de subsidios directos a la demanda de viviendas, y como agente “subsidiario” en determinados papeles que el sector privado no está en condiciones de desempeñar adecuadamente. El sector privado ha tomado la principal responsabilidad en la construcción de viviendas de interés social, y también ha proporcionado crédito hipotecario a su financiamiento en condiciones de mercado. Por su parte, los hogares de menores ingresos han aportado ahorros al financiamiento de sus viviendas y también lotes de terrenos, materiales de construcción y mano de obra.
La vivienda propia es uno de los bienes más deseados por las familias y personas, y habitualmente uno de sus principales activos. Sin embargo, las personas y familias de menores ingresos tienen severas restricciones de acceso a viviendas dignas, a raíz de insuficientes capacidades de compra en comparación a sus precios. Ello califica a las viviendas para esos estratos de ingreso como de interés social.
Los principales contenidos de una política de vivienda de interés social son proporcionar un acceso equitativo a hogares de menores ingresos a viviendas con estándares adecuados en cuanto a lotes de terreno, servicios básicos, superficies construidas, materiales y terminaciones. Ello, en términos de costos eficientes de construcción, del apoyo del sector público mediante subsidios, del esfuerzo de las propias familias o personas beneficiarios, y en condiciones que permitan superar los déficit de vivienda de los estratos de menores ingresos en plazos razonables.
Acceso al suelo urbano para/por los pobres.
Las condiciones de pobreza y el funcionamiento del mercado legal de tierras definen las posibilidades que tiene la población de acceder a vivir en una determinada área urbana. Un porcentaje variable, pero considerable y que en nuestro país se ha incrementado, habita en situaciones de ilegalidad, con una acentuada vulnerabilidad tanto jurídica como urbano ambiental. La situación de informalidad urbana se explica, pues, por las condiciones macroeconómicas, como la falta de empleo, la baja salarial y el consecuente empobrecimiento de la población; y el funcionamiento de los mercados de tierra urbana y vivienda así como las políticas del Estado hacia ellos.
Políticas aisladas y fragmentadas.
La intervención del gobierno a través de programas de regularización de asentamientos irregulares ha sido de carácter sectorial, aisladas, y en consecuencia no se integran con el contexto urbano más amplio, donde operan las políticas generales de administración del suelo que impactan directamente dichos asentamientos. Estas políticas comprenden, entre otros temas, los de la construcción de vivienda social; la rehabilitación de centros urbanos deteriorados, la ocupación de solares baldíos e inmuebles vacantes; la asignación más amplia de inversión pública para infraestructura y servicios urbanos; la modernización de catastros y de sistemas de recaudación de impuestos, así como la promoción de asociaciones entre los sectores público y privado.
La mayoría de los programas han adolecido de una falta de continuidad administrativa y política, generalmente producto de cambios en los contextos políticos. En lugar de darle seguimiento, empiezan otros proyectos en detrimento de los iniciados, aumentando el gasto de capital en obras improductivas.
Ahora bien, uno de los grandes problemas de los programas de regularización de los asentamientos informales, es la falta de recursos financieros suficientes para dichos programas. Los gobiernos locales y centrales por lo regular no compatibilizan lo presupuestado con los objetivos propuestos. En el caso de los ayuntamientos, los ingresos obtenidos de operaciones relacionadas con el desarrollo urbano (cobros por derechos de construcción y legalización de planos) no se adecuan adecuadamente hacia los programas de mejoramiento. Los recursos obtenidos a través de agencias internacionales no se utilizan de la mejor manera. También ha habido falta de seguimiento en el cumplimiento de objetivos y metas, y de evaluación de los propios programas. También queremos destacar la ausencia de políticas de micro créditos que pudieran utilizarse para incentivar y apoyar las organizaciones comunitarias.
El mercado legal del suelo urbano.
Quiero poner algunos aspectos más sobresalientes del mismo que lo definen como inaccesible a la población de bajos ingresos:
· Escasamente regulado en la producción y menos aún en la comercialización.
· Relacionado con la dinámica económica: inflación, estabilidad, funcionamiento del sector financiero (intereses, entrada de capitales, comercio exterior, etc.).
· Vinculado directamente a los mercados de vivienda, industria, comercio y servicios, generándose submercados en función de las demandas específicas de las actividades urbanas.
· Funciona según la oferta y la demanda sólo solvente (según las rentas que los propietarios quieran obtener).
· Es imperfecto y, es monopólico u oligopólico.
· Posee escasa transparencia; es difícil conocer quienes son los propietarios, los precios reales de las transacciones y las inversiones que se realizan para “urbanizar” la tierra rural; la existencia de “testaferros” es aún importante.
· No existe transparencia de la información; en nuestro país no hay catastros de tierras privadas y fiscales actualizados, y en algunas ciudades del interior no existen registros.
· La ausencia de sanciones fiscales que influyen sobre la retención de tierra determina la existencia de una cantidad importante de lotes vacantes urbanos.
· Ha estado condicionado por la estructura de propiedad, históricamente dada, más o menos atomizada o concentrada.
[1] En los años 90 del siglo pasado, en especial, ha cambiado el submercado residencial; en paralelo a la polarización mayor de la sociedad, el mercado residencial ha respondido con nuevas mercaderías, como son: viviendas de lujo, para sector de altos ingresos, clubes de campo, vecindarios urbanos.
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