enero 25, 2011

INSTRUMENTO DE FINANCIAMIENTO EN REPUBLICA DOMINICANA

INSTRUMENTO DE FINANCIAMIENTO EN REPÚBLICA DOMINICANA: Vivienda inclusiva, incentivos y recaptura del valor del suelo

Por Ángel Sosa Frías

Este instrumento de financiamiento de plusvalías para aplicar en las ciudades que componen la Provincia de Santo Domingo es interesante, ya que las ciudades como Santo Domingo Este, Santo Domingo Norte, Santo Domingo Oeste y las demás ciudades de la Provincia cuentan con muchas zonas suburbanas o semirurales con grandes extensiones de tierra baldía.

Estos Municipios tienen una serie de problemas y a la vez oportunidades que permiten que el instrumento financiero que nosotros estamos planteando se pueda llevar a cabo.

La ciudad de Santo Domingo se dividió en el año 2001, en dos, con la Ley 163-01. La Provincia Santo Domingo con 3 municipios y el Distrito Nacional. Luego en el 2005, volvió a dividirse, quedando la provincia dividida en 7 Municipios y el DN. Esto naturalmente ha traído como consecuencia que la tierra que anteriormente era rural se convirtiera en tierra urbana.

Esto ha permitido que los Municipios creados cuenten con tierra suficiente, tanto privada como del gobierno para maniobrar con proyectos de viviendas. El gobierno cuenta con mucha tierra en esta zona ya que la mayoría de la tierra era agrícola, tanto para el cultivo de caña de azúcar como de otros rubros de la agricultura y que hoy en día no existen.

El problema que se pretende manejar es que la República Dominicana, tiene actualmente un déficit de vivienda nueva de más de 500,000 unidades y la Provincia Santo Domingo, como cuenta con la mitad de la población, podríamos extrapolar que tiene un déficit de más de 200 mil unidades.

Dentro de las oportunidades que tenemos es que:

• Los municipios de los que hablamos cuentan con suficiente tierra para urbanizarla.

• No cuentan con instrumentos de financiación para recuperar la plusvalía, ya que en la República Dominicana el impuesto predial que se cobra es el Impuesto a la Vivienda Suntuaria y Solares Baldíos. Se cobra una tasa del 2% sobre el excedente de las mejoras y terrenos que cuesten por encima de los US$150,000 dólares. Esto naturalmente nos dice, que sólo el DN paga prácticamente los impuestos a la propiedad, ya que cuenta con viviendas de más de este valor, con algunas excepciones en el Municipio Santo Domingo.

Consideramos que el Instrumento más adecuado para nuestra ciudad es el de la “Vivienda inclusiva, Incentivos y Recaptura del Valor del Suelo”. Naturalmente que nos gustaría en otro momento seguirlo trabajando, para unificarlo con el de la Formación de plusvalías por la función pública: otorgamiento de uso y densidad, inversión que reduce escasez de servicios y modifica la geometría de la accesibilidad urbana.

Este instrumento permite regular el uso del suelo para que los desarrolladores inmobiliarios, reserven entre un 10 y un 20% de las unidades de viviendas para las familias que no pueden adquirir su vivienda en el mercado abierto. También los desarrolladores pueden elegir pagar una tasa o donar tierra.

Este instrumento utiliza el sistema de incentivos y compensaciones de costos para que no se vuelva restrictiva al nuevo desarrollo que planteamos.

Estas compensaciones vienen dada en el incremento en la densidad de los desarrollos o en “bonos de densidad”, trámites de obtención de permisos de edificación más acelerados, menores requerimientos de estacionamientos, flexibilización de los estándares de diseño tales como ancho de las calles o veredas u otras concesiones regulatorias destinadas a reducir los costos de los desarrolladores.

Adicionalmente, se suele proveer incentivos financieros a través de fondos públicos, tales como subsidios y fondos para vivienda, y fondos para vivienda, o subsidios estatales y locales, incluyendo préstamos a tasas de interés menores a las del mercado, exenciones impositivas sobre las hipotecas y sobre el precio del suelo.

La forma de implementación de este Instrumento Financiero, se debe hacer entre las autoridades conjuntamente con el sector privado teniendo que crear un benchmarking de trabajo. Analizar los pros y contras del proyecto, para buscar el mejor beneficio, tanto para los desarrolladores como para la ciudad.

Este instrumento sirve para desarrollar las zonas suburbanas de nuestras ciudades, que tienen gran extensión de tierra sin uso.

Este Instrumento Financiero debe ser a partir de un gran Plan de Desarrollo Urbano, donde la trama urbana sea un continuum con los principales centros de población de la ciudad.

El gobierno municipal debe crear las leyes, normativas y reglamentos que hagan posible el desarrollo del mismo.

Se debe hacer a partir de un Plan Piloto podría que permita la recuperación de unos 2 millones de M2 de la tierra que se encuentra más cerca del centro de la ciudad para aprovechar su unidad territorial y permitir su capitalización, como forma de incentivo a los desarrolladores y claro, el gobierno local cobrar los impuestos respectivos.

No hace mucho tiempo el Banco Nacional de Fomento a la Vivienda y la Producción anunció la oferta pública de US$100 millones de dólares en bonos, de US$700 millones con los que cuenta, para la producción de la misma, con una tasa de interés de un 9.36%.

Entendemos que es un buen momento, sobre todo por la recesión económica local e internacional.

Lo que nosotros esperamos con este Instrumento de Financiamiento de la ciudad es: fomentar la integración del municipio en lo social y en lo económico para combatir las prácticas excluyentes. Integrar las áreas ambientales al proyecto de desarrollo urbano. Disminuir al máximo el déficit de viviendas en nuestras ciudades. En el orden del Municipio, crear conciencia de la importancia que tienen los instrumentos de financiamientos urbanos. La importancia de entender que los impuestos a la propiedad, más que generar distorsiones en nuestras ciudades, contribuye con el desarrollo de la misma. Crear la práctica de que el planeamiento es un proceso dinámico. Los planes y las ordenanzas deben ser modificados constantemente para reflejar tanto los cambios en las condiciones externas como en la ganancia potencial que pueden generar las propiedades al verse beneficiadas por un aumento en la densidad o por usos más rentables. Recapturar el valor del suelo con la redensificación, zonificación, planeamiento, etc.